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Aumento del impuesto predial y fallo de Playa Salguero, temas que preocupan al sector inmobiliario

Uno de los sectores que más ha sido perjudicado es Playa Salguero, por el tema de la erosión costera que cada vez agudiza más la situación de las constructoras a quienes se les ha cancelado las licencias.

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Camacol Magdalena estima que la actividad edificadora en el sector Salguero representa el 30% de la inversión inmobiliaria anual de la ciudad de Santa Marta, por lo que la afectación sería importante.


Por: Harinton De Armas
Redacción EL INFORMADOR


El sector inmobiliario se encuentra preocupado por dos temas puntuales que lo afectan, el impuesto predial y fallo de Playa Salguero por erosión costera.

Para Camacol Magdalena la nueva actualización catastral, los afecta, pero impacta mucho más a los propietarios de los inmuebles por la subida en el costo del impuesto predial. 

Hay que recordar que la administración Distrital a través de la Secretaría de Hacienda, realizó una actualización catastral, la cual no se había renovado hace 10 años, sin embargo, esta nueva actualización disparó excesivamente el impuesto predial en la ciudad y con ello la molestia de muchos samarios, quienes creen que ha sido desproporcionado el cobro.

Los sectores que se han visto perjudicados son Bellavista, Los Cocos, Pozos Colorados, Bello Horizonte, El Rodadero y Playa Salguero, donde se notó un incremento en el avalúo de los predios.

El clima de inversión sectorial, la promoción de proyectos y la oferta de vivienda formal dependen prioritariamente de la seguridad jurídica en torno al sector.


Para la administración Distrital, los sectores antes mencionados son la primera fase de la actualización catastral que estuvo a cargo de la Empresa de Desarrollo y Renovación Urbano Sostenible (EDUS) y en el transcurso de este año se realizará la segunda fase que cobija a toda Santa Marta.

Edson Manjarréz, secretario de Hacienda, manifestó que en la mayoría de los casos el impuesto predial no aumentó igual que el avalúo, debido a que este tributo se liquidó con los límites que indica la norma

¿Qué es el impuesto predial?

Es el impuesto que recae sobre la propiedad inmueble y se genera por la existencia del predio. Su base gravable depende del avalúo catastral. Es una renta endógena, de propiedad de los municipios y distritos, quienes tienen a su cargo su administración, recaudo y control. Esto permite la concesión de exenciones tributarias, y la adopción de tarifas preferenciales con fines extrafiscales propios de los impuestos.

La primera fase de la actualización catastral estuvo a cargo de la (EDUS) y en el transcurso de este año se realizará la segunda fase que cobija a toda Santa Marta.


¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral es una herramienta utilizada por el Gobierno para determinar el valor del impuesto predial de un inmueble; se evalúan ciertos factores y se establece un precio de referencia para el mismo. No se recomienda utilizar esta herramienta en operaciones comerciales de venta o arriendo, pues no determina el valor comercial real de un inmueble o terreno. 

Aumentan el impuesto predial y playa Salguero está en S.O.S

Por otra parte, uno de los sectores que más ha sido perjudicado es Playa Salguero, por el tema de la erosión costera que cada vez agudiza más la situación de las constructoras a quienes se les ha cancelado las licencias.

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La misma administración Distrital, declaró calamidad pública al sector, y aprobó el Plan de Acción Específico para esta importante zona turística, que incluye la construcción de seis estructuras rígidas y un relleno de arena que permitirá recuperar metros de playa y conservarla a lo largo del tiempo.

¿Qué dice Camacol Magdalena?

Para Javier Quintero, gerente de Camacol Magdalena, la situación del impuesto predial los impacta negativamente, sin embargo, los más afectados, son los propietarios de los inmuebles, quienes han visto un incremento descomunal en el impuesto predial.

“Los que terminan más impactados con este impuesto son los dueños de las unidades de esos inmuebles que son los que finalmente deben asumir la subida del costo del predial” dijo.

Las implicaciones del fallo de Playa Salguero, no solo son funestas para el sector constructor, sino también para el empleo y desarrollo de la región.


De igual manera señaló que otra de las situaciones que afecta a este sector, es el fallo que se emitió el pasado 13 de marzo por el Tribunal Superior del Magdalena, donde se ordenó a las curadurías de Santa Marta abstenerse de emitir nuevas licencias de construcción, hasta tanto no se logre la estabilidad de la playa del sector Salguero, buscando contrarrestar la erosión costera de la zona.

“Ese fallo fue emitido sin que para ello hubiere presentado estudios geológicos, oceanográficos u otros relacionados que permitieran determinar las causas reales de este fenómeno. Esto pone en riesgo el 30% de la actividad edificadora anual de Santa Marta.

Fallo de Playa Salguero cancela el 100% de las nuevas licencias de construcción

El gerente de Camacol Magdalena, señaló además que los estudios aportados en esta acción popular, no existe uno que determine que la causa que originó el efecto erosión costera haya sido el desarrollo urbano del sector o la ejecución de proyectos inmobiliarios, y las diferentes entidades competentes e incidentes de la región explicaron a las autoridades que la causa de dicha erosión está derivada a fenómenos ambientales como el cambio climático, la sequía de los ríos por falta de lluvias que afecta el aporte de arena al mar, y la dinámica marino-costera, por lo tanto, “sorprende el fallo alrededor de la suspensión de las licencias de construcción sin estos elementos probatorios” dijo Javier Quintero.

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En riesgo el 30% de la actividad edificadora anual de la ciudad de Santa Marta

Las implicaciones de este fallo son funestas no solo para el sector constructor, sino también para el empleo y desarrollo de la región. Camacol Magdalena estima que la actividad edificadora en el sector Salguero representa el 30% de la inversión inmobiliaria anual de la ciudad de Santa Marta, por lo que la afectación sería importante. Además, se pone en riesgo el acceso a vivienda de 1.600 familias en el corto plazo, así como las inversiones por el orden de $700 mil millones de pesos, lo que representa en el corto plazo 7.000 nuevos empleos y el recaudo fiscal que permite las inversiones desde el sector público.

Los sectores que se han visto perjudicados son Bellavista, Los Cocos, Pozos Colorados, Bello Horizonte, El Rodadero y Playa Salguero, donde se notó un incremento en el avalúo de los predios.


"Desde Camacol siempre hemos sido abanderados en el país de la construcción sostenible y el cuidado respetuoso de los hábitats y estructuras ecológicas. Por eso hacemos un llamado a la administración para acelerar las inversiones anunciadas y que cuentan con aval por parte del concejo distrital enfocadas en la recuperación de la playa del sector Salguero, con el fin de mitigar las afectaciones a los habitantes del sector", asegura Javier Quintero, gerente de Camacol Magdalena.

Inseguridad jurídica y POT

El clima de inversión sectorial, la promoción de proyectos y la oferta de vivienda formal dependen prioritariamente de la seguridad jurídica en torno al sector. Al respecto, en el año 2000 fue expedido el primer Plan de Ordenamiento Territorial para el Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta, el cual fue reglamentado por la Resolución 131 de 2009. Mediante estos instrumentos de planificación, se habilitó el suelo para incentivar el desarrollo urbano, legal y planificado de este importante sector de la ciudad.

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Es por esto, que actualmente el POT es la hoja de ruta que siguen los Curadores Urbanos como particulares que cumplen una función pública, al momento de estudiar, tramitar y expedir las respectivas licencias urbanísticas del sector Salguero, los cuales son instrumentos de planificación que habilitan el desarrollo de este suelo.

Así mismo, mediante acuerdo 011 del 16 de octubre de 2020 se revisó, modificó y expidió el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial para la ciudad de Santa Marta, denominado "POT 500 años" 2020-2032, el cual contó con previa concertación ambiental suscrita con el Dadsa mediante acta 003 del 25 de abril, e igualmente concertada con la Corporación Autónoma Regional del Magdalena aprobada mediante Resolución Número 4747 del 25 de octubre de 2019 y en el cual se encuentran identificadas las áreas en condición de riesgo y las áreas en condición de amenaza del Distrito de Santa Marta, afectación que tiene su sustento en los Documentos Técnicos Soportes (DTS) del referido POT, este plan inició su revisión en el año 2012.

Esto quiere decir que la ciudad contó con ocho años de análisis de documentos, elaboración de estudios, mesas de participación ciudadana, recursos públicos invertidos y el resultado: la zona de Salguero quedó habilitada para el desarrollo inmobiliario, por lo tanto, estas no son decisiones improvisadas, por el contrario, implicaron un alto costo económico para la ciudad, tiempo y estudios para garantizar la calidad de vida de los habitantes del territorio, la inversión de empresas constructoras y de las familias que con mucho esfuerzo invierten en el sueño de tener vivienda propia y para garantizar la seguridad jurídica, propia de los Estados Sociales de Derecho, elementos que fueron desconocidos por el fallo proferido.

"Desde la Cámara Regional de la Construcción del Magdalena avanzaremos en la gestión gremial para generar acciones jurídicas y legales que permitan fomentar el desarrollo urbano responsable y sostenible en la ciudad de Santa Marta y el departamento del Magdalena, aportar a la disminución del déficit de vivienda y fomentar el empleo para los Samarios", concluyó Javier Quintero.

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