La Hipoteca Inversa es un mecanismo financiero que, durante las últimas semanas ha socializado el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Este, consiste en la negociación que desarrolla un adulto mayor con un fondo de inversión para obtener un ingreso -De única disposición, De disposiciones periódicas temporales o De disposiciones periódicas vitalicias-, a cambio de dejar su vivienda en garantía, sin perder el derecho a disfrutarla hasta su deceso. Una vez fallezca el propietario del inmueble (beneficiario), sus herederos tendrán la opción de recuperar la vivienda mediante el pago de la obligación contraída. En caso contrario, la vivienda pasaría a manos de la entidad financiera.
El objetivo del Gobierno Nacional con esta estrategia, es ofrecer una solución para los adultos mayores que no cuentan con pensiones o ingresos suficientes para su subsistencia, no solo en el marco de la coyuntura de la emergencia sanitaria y económica, sino en adelante. En este sentido, es oportuno resaltar que, de los 45,5 millones de habitantes en Colombia, el 9,2 %, es decir 4,1 millones de habitantes, se encuentran en el rango de 65 años o más (Censo Dane, 2018). En ese orden, según análisis de Fasecolda (gremio de aseguradoras), en Colombia para el año 2018, solo el 37% de los trabajadores que llegaba a la edad de retiro, lograba cumplir con los requisitos para obtener una pensión. Ante un panorama tan desalentador, resulta válido disponer de todas las estrategias y mecanismos posibles para garantizar la calidad de vida, especialmente en un sector vulnerable como la población adulta mayor.
La hipoteca inversa es un mecanismo que fue diseñado desde la década de los años 1960 en Estados Unidos, sin embargo, su implementación se extendió internacionalmente a partir de los 80’s en países como España, Inglaterra, Canadá, entre otros. Aunque la experiencia internacional supone una referencia para su aplicación, en el caso colombiano deben considerarse características y particularidades socioeconómicas, así como aspectos del sistema financiero que, pueden ser determinantes en el impacto de dicho instrumento como alternativa de generación de ingresos y por ende, como estrategia dentro de la política pública para paliar la pobreza y desigualdad social.
Es así como, se hace necesario que el Estado regule desde un comienzo los factores que van a ser determinantes en la tasación de la renta que obtendrán los propietarios, y sobre los cuales el proyecto de Decreto que hasta ahora se ha socializado, no profundiza y/o en algunos casos, los deja como producto de la negociación entre las parte, dónde la ventaja generalmente la lleva la entidad financiera. Al respecto surgen cuestionamientos como: ¿Cuál es el tipo de avalúo sobre el que se tasará la hipoteca? ¿Cómo afectará en la renta del beneficiario, las variaciones de la inflación, pérdida de valor y/o valorización del inmueble? ¿Cuál será la ecuación del cálculo actuarial y sus variables? ¿Qué procedimiento debe seguirse para el caso en que el propietario desee cancelar anticipadamente la hipoteca? ¿A qué tipo de intereses quedará sujeta la negociación? La percepción de los colombianos frente al sistema financiero es negativa, y de esto dan cuenta las denuncias por los que muchos usuarios consideran prácticas de usura, abusos y engaños, amparados en “la letra menuda” de la oferta de productos financieros.
En este orden, si el Gobierno Nacional espera que este mecanismo tenga un impacto positivo en la generación de renta para la población focalizada, su diseño y regulación deberán ser amplia y públicamente debatidos y socializados. Dada la complejidad e importancia del tema, lo ideal sería que su estudio y análisis esté liderado por sectores profesionales u organizaciones que no estén ligados o tengan conflicto de intereses por sus nexos con el sistema financiero en el país.